سه‌شنبه ۱۱ شهریور ۱۳۹۳
بر خط: 3346
Bashgah.net باشگاه اندیشه

بــاشگاه مـــن

132 بازدید
مسکن سرمایه یا سرپناه

بی اغراق کلمه مسکن یا خانه یا آنچه رساننده مفهوم محل سکونت خانواده ها است در همه جوامع مفهومی‎متعالی و مقدس دارد. انسانها در بیرون از خانه در گیر نبردی طولانی و دائمی‎برای زندگی کردن هستند. سرما و گرما و باد و باران همه بشر بیرون از خانه را به شکلی تهدید می‎کند. انسان فقط وقتی که در خانه و در میان عزیزان خود هست احساس آرامش می‎کند. ‏


تعریف و مفهوم مسکن
آنچه که در بادی امر به نظر می‎آید بدیهی بودن مفهوم و معنای مسکن است. و در یک نگاهی سطحی نیاز چندانی به تبیین این مقوله احساس نمی‎شود امّا با اندکی تامل و امعان نظر به این نکته که مفهوم مسکن چیزی فراتر از یک مکان فیزیکی است، سست بودن این گفته به اثبات می‎رسد. مفهوم مسکن یک مفهوم سهل و ممتنع است. مسکن مسئله ای بسیار پیچیده و بسیار گسترده است. اهمیت مسکن از جایی نشات می‎گیرد که بسیاری از نیازهای اولیه فرد همانند خوراک، استراحت و... در آن تامین می‎گردد. مفهوم مسکن علاوه بر مکان فیزیکی، کل محیط مسکونی را نیز در بر می‎گیرد که شامل کلیّه خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهزیستن خانواده و طرح‎های اشتغال، آموزش و بهداشت افراد است. در دومین اجلاس اسکان بشر (1996) که در استانبول برگزار شد مسکن مناسب این چنین تعریف گشته است: سر پناه مناسب تنها به معنای وجود یک سقف بالای سر هر شخص نیست‎؛ سر پناه مناسب یعنی آسایش مناسب، فضای مناسب، دسترسی فیزیکی و امنیت مناسب، امنیت مالک، پایداری و دوام سازه ای، روشنایی، تهویه و سیستم گرمایی مناسب، زیر ساخت‏‎های اولیه مناسب از قبیل آبرسانی، بهداشت و آموزش، دفع زباله، کیفیّت مناسب زیست محیطی، عوامل بهداشتی مناسب، مکان مناسب و قابل دسترسی از نظر کار و تسهیلات اولیه است که همه‏‎ این موارد باید با توجه به استطاعت مردم تأمین شود
در واقع تعریف و مفهوم عام مسکن، ‎یک واحد مسکونی نیست بلکه کل محیط مسکونی را شامل می‎گردد. در‎یک تعریف ساده آمده است واحد مسکونی فضایی است مشتمل بر حداقل‎یک واحد آشپزخانه، ‎یک اتاق و‎یک توالت اختصاصی که تمام‎یا قسمتی از‎یک ساختمان مسکونی را تشکیل می‎دهد و دارای ورودی اختصاصی با خیابان، کوچه و... ویا به راهرو‏‎یا راه پله مشترک است. ساختمان مسکونی نیز فضایی است محصور، ثابت و مستقل از زمین ها و ساختمان‎های مجاور خود که تمام‏‎یا قسمتی از سطح آن مسقف بوده و برای سکونت ساخته شده و دارای هیچ گونه فضای مختص فعالیت اقتصادی (اعم از خدماتی و تولیدی) نیست و به عنوان محلی برای سکونت مورد معامله قرار گرفته است. ‏

اهمیت مسکن در زندگی بشر
اصل سی و ‏‎یک قانون اساسی جمهوری اسلامی ‏‎ایران دسترسی به مسکن مناسب را حق هر خانواده ایرانی عنوان داشته است. مسکن در بر آوردن بسیاری از نیازهای انسان نقش عمده ای ایفا می‎نماید که در ذیل به طور اجمالی بدان می‎پردازیم:
1- سر پناه: نخستین کارکرد مهم مسکن همانا تأمین سرپناهی برای افراد است. سرپناهی که بتواند اعضای‎یک خانواده را کنار هم گرد آورده و با به ارمغان آوردن آرامش و سکون خاطر آنها را در برابر آسیب‎های جسمی‎و روحی مصون نگه دارد. سرپناهی که مرکز ثقل و محور تصمیم گیری‎های اساسی خانوار، محل شور و مشورت، مأمن تربیت نسل آینده و امیدگاه اعضای خانواده ای باشد که پس از پشت سر گذاشتن‎یک روز کاری دشوار و نبرد با ناملایمات زندگی محلی مناسب برای تمدید اعصاب و استراحتگاه مطلوب آنها گردد. ‏
2- ارزش اقتصادی: به نظر می‎رسد نقش اقتصادی مسکن در جوامع گذشته کم رنگ تر از جوامع امروزین باشد امروزه مسکن با تبدیل شدن به‎یک کالای سرمایه ای و تولیدی، مفهوم اقتصادی زود بازدهی گرفته است. در واقع امروزه‎یکی از پرسودترین و سریع ترین حوزه سرمایه گذاری در حوزه زمین و مسکن است در هنگام تورم و رشد قیمت ها احداث‎یا خرید مسکن تدبیری موثر برای تثبیت دارایی است و‎یک نوع سرمایه گذاری مطمئن برای خانوارها به حساب می‎آید علاوه بر این مسکن در ثبات اقتصادی و بهزیستن خانواده نقش اساسی دارد. زیرا فقر و عدم تأمین اقتصادی از عوامل عمده بی ثباتی اجتماعی است. البته این ویژگی مسکن که زاده‎ زندگی صنعتی و تجاری بشر امروز است عاری از نقص بوده و به‌نوبه‎ خود تبعات منفی فراوانی نیز برای بشر به ارمغان آورده است که نیاز شدیدی به مهار گشتن آن احساس می‎شود. ‏
3- کارکرد اجتماعی: این نقش مسکن از جمله نقش‎های بارز آن محسوب می‎شود. نامناسب بودن و‎یا نبود مسکن علاوه بر افرادی که به طور مستقیم مبتلا به آن واقع می‎شوند برای اجتماع نیز تأثیرات مخربی بر جای می‎گذارد. نداشتن مسکن در آینده منجر به پدیده‎ زاغه نشینی و خیابان خوابی و تزلزل بنیان خانواده خواهد شد که هر‏‎یک به نوبه‎ خود می‎تواند فرد و متعاقب آن اجتماع را در معرض انواع نابهنجاری ها و جرائم قرار دهد. ‏
4- کارکرد روانی‏: مسکن مناسب محلی است برای رسیدن به آرامش، تمدد اعصاب، بهبود تنش‎های روانی و جایگاه تثبیت سلامت جسم و روح انسان. نبود مسکن‎یا مسکن غیر استاندارد عامل مهمی‎در بروز انواع فشارهای روحی استرس‎های مخلّ آسایش، افسردگی و اختلالات روانی افراد محسوب می‎گردد. ‏
5- اشتغال زایی: از دیگر نتایج سرمایه ای بودن مسکن نقش آن در زمینه‎ اشتغال است. این‏‎یک امر بدیهی است آن زمانی که مسکن مبدل به‎یک کالای تولیدی و تجاری گردد، افراد به ساخت و سازهای مسکونی دست خواهند زد. و این مسئله خود باعث ایجاد فرصت‏‎های شغلی برای دیگر اقشار جامعه خواهد گشت. ‏

تفاوت مسکن با دیگر نیازهای ضروری ‏
مسکن در زندگی بشر از اهمیت ویژه ای برخوردار است. بین نیاز به مسکن و دیگر نیاز‎های ضروری انسان تفاوت‏‎هایی وجود دارد که عبارت اند از:
1- مسأله‎ جایگزینی: آشکار است که دیگر نیازهای ضروری انسان مانند خوراک و پوشاک تنوع جایگزینی دارند. به عنوان نمونه انسان می‎تواند برای نیازی مثل خوراک مواد خوراکی متختلفی چون نان، میوه، سبزیجات، تنقلات و... را جایگزین ‏‎یکدیگر نماید. امّا مسکن جایگزین دیگری ندارد تا همتای آن بتواند نیازهای انسان را به خوبی و در حدّ نرمال تأمین نماید. در واقع جایگزین مسکن مناسب آلونک، زاغه و کپر می‎تواند باشد که به هیچ روی قابل مقایسه با کارکردهای مسکن مناسب نیست. ‏
2- غیر منقول بودن: اکثر کالاهای مورد نیاز انسان منقول هستند. ولی مسکن‏ ‏‎یک کالای غیر منقول است. از این رو ادعای تصرف و مالکیّت، چگونگی انتقال و نیز روش انتفاع از آن قواعد و مقررات ویژه ای می‎طلبد. ‏
3- ارزش اقتصادی: مسکن از نظر ارزش و نگرش اقتصادی با سایر کالاها تفاوت دارد، زیرا سایر کالاها مانند خوراک و پوشاک، مصرفی هستند امّا مسکن کالایی سرمایه ای است و در‏ حقیقت نوعی پس انداز به شمار می‎آید. ‏
4- دوام و هزینه‎ زیاد مسکن: مسکن کالایی است با انتفاع از آن قابلیت دوام ‏‎_‎‏ آن هم به صورت طولانی مدت ‏‎_‎‏ را دارد. از این روست که مسکن از نظر قابلیت توثیق با دیگر کالای مصرفی عادی تفاوت عمده دارد. ‏

مفهوم مسکن استاندارد
این‎یک امر بدیهی است که صرف داشتن مسکن و‎یک سر پناه کافی برای کارکردهای متنوع آن نخواهد بود. و در واقع مسکن نیز مانند بسیاری از پدیده ها دارای‎یک سری ویژگی‎هایی می‎باشد که تنها در آن صورت می‎تواند به ایفای وظایف خود به نحوی مطلوب دست‎یازد. امّا سوال عمده این است که این ویژگی ها و ممیزات شامل چه عواملی خواهند بود. در پاسخ به این سوال تعاریف متعددی از مفهوم استاندارد برای مسکن به عمل آمده است و در واقع هر اندیشمندی به فراخور علم و شرایط حاکم بر جامعه‎ خویش به تبیین آن ها پرداخته است. ما در ذیل به ارائه‏‎ چند نمونه از این تعاریف خواهیم پرداخت:
1) مجموعه ای از معیارهای به هم پیوسته که به منظور دستیابی به بهترین توازن ممکن بین نیاز ها و منافع گروه‏‎های مختلف مردم در مراحل گوناگون توسعه تدوین می‎شوند. استاندارد‎های مسکن معمولاً به عنوان معیار‏‎های مقبولیّت مسکن در زمان و مکان معین و در‏‎یک مجموعه اقتصادی و فن آوری و فرهنگی معین به کار می‎روند. در این میان استانداردهای مسکن را می‎توان به دو نوع تقسیم نمود:
- استانداردهای برنامه ریزی آرمانی که نمایانگر اهدافی است که باید در پیشرفت‎های آینده حاصل آید. این استاندارد ها بیشتر ذهنی هستند.
- استانداردهای برنامه ریزی واقع گرایانه که نشان دهنده‏‎ برخی دستاوردهای تجربی جاری برنامه ریزی است. ‏
‏2) استانداردهای معمولاً به مانند‏‎یک حد واسط میان آنچه که وجود دارد و آنچه که باید وجود داشته باشد و‎یا به عنوان حد واسط میان کمال مطلوب، وضع موجود و واقعیت ایفای نقش می‎کنند.
باید توجه داشت وقتی صحبت از استاندارد مسکن می‎شود تنها منظور استاندارد کردن بنا نیست بلکه عوامل متشکله مسکن و محیط مسکونی که شامل موارد زیل است باید مورد توجه قرار گیرند:
1. وسعت قطعه زمین
2. زیر بنا‎یا نسبت بین سطح زیر بنای باز از کل مساحت قطعه
3. مصالح ساختمانی
4. استانداردهای بهداشتی
5. استانداردهای تراکم
6. تسهیلات و خدمات عمومی‎
‏7. استانداردهای طراحی اجزای درونی و نمای بیرونی مسکن. ‏
برخی صاحب نظران موفقیت آمیز بودن‎یک مسکن را در چهار هدف می‎دانند:
- باید دارای ارزش‎های فرهنگی و اجتماعی باشد. ‏
‏- باید به اندازه‎ی کافی ارزان باشد. ‏
‏- باید بهداشت ساکنین را تأمین کند. ‏
‏- باید تعمیرات و نگه داری در دوران عمر ساختمان در کمترین سطح باشد. ‏

مشکلات مسکن ‏
شاید بتوان گفت که مشکل مسکن در همه جای دنیا وجود دارد امّا در کشورهای در حال توسعه به دلیل رشد سریع جمعیت و شهرنشینی، مهاجرت‎های داخلی، فقدان منابع مالی کافی، مشکلات مربوطه به عرضه‎ زمین، تأمین مصالح ساختمانی و کمبود نیروی انسانی متخصص و مهم تر از همه نبودن خط مشی، سیاست گذاری و برنامه‎های مناسب در خصوص زمین و مسکن این مشکل به صورت حاد و بحرانی در آمده است. صنعتی شدن شتابان، جمعیت نواحی و روستایی را به سوی شهر‎ها روانه می کند. در اغلب موارد بعد اجتماعی صنعتی شدن به تأمین مسکن ارزان قیمت، خدمات اجتماعی و همچنین تأمین رفاه کارگران منجر نمی شود، در نتیجه همه روزه به تعداد ساکنان مناطق زاغه نشین و محلات فقیر شهری افزوده می شود علاوه بر عوامل فوق عواملی مانند تغییر در بعد خانوارها و گرایش به کوچک شدن، تغییر در مفهوم مسکن و تبدیل آن به نقدینگی، گرایش بیشتر در احراز حق مالکیت مسکن، بی علاقگی‎یا رغبت کمتر به زندگی در واحدهای آپارتمانی و مجموعه‎های مسکونی بزرگ، پایین بودن فرهنگ تعاونی در شکل سازمانی و پیشرفته‎ آن در جهت حل مشکلات و همزیستی مسالمت آمیز در محلات و مجتمع‎های جدید الاحداث مسکونی، منسوخ شدن الگوهای معیشتی سنتی، تغییر در الگو و استانداردهای زندگی، گسستن افراد مزدوج از خانواده، تبدیل معرف (تغییر کاربری)، تخریب و تجدید بنای ساختمان‎ها، بلایای طبیعی و بسیاری عوامل دیگر مشکل مسکن در این کشورها را حادتر نموده است. این مشکلات بیشتر مربوط به مناطق شهری این کشورهاست در حالی که مساکن سنتی روستایی آن‎ها اغلب مشکل کیفی دارند.
مشکلات مسکن را می توان به طور کلی به دو بخش مشکلات عام و مشکلات خاص تقسیم نمود: ‏

الف) مشکلات عام
ساختار اقتصادی و اجتماعی حاکم بر هر جامعه به دلیل روشن نبودن اهداف‎یا متناسب نبودن سیاست‎ها و فقدان انعطاف لازم در برنامه‎های موجود و بعضی نارسایی‎های تشکیلاتی و غیره مشکلاتی را به وجود می آورد که مشکل مسکن را پیچیده ترمی کند.
اهم این مشکلات عبارت اند از:
- محدودیت توان اجرایی دولت‏‎ها به دلیل ناهماهنگی و عدم انسجام بین برنامه‎های سکونتی و سیاست‎های تأمین مسکن و عدم همراهی این برنامه‎ها با سیاست‎ها و برنامه‎های کلی اقتصادی، اجتماعی به ویژه برنامه‎های کنترل جمعیت و هدایت مهاجرت؛
- محدودیت منابع مالی دولت‏‎ها در حل تأمین مسکن گروه‎های کم درآمد؛
- عدم کفایت بخش خصوصی در تأمین مسکن مخصوصاً برای گروه‏‎های کم درآمد، زیرا این بخش فقط برای کسانی مسکن تهیه می کند که از قدرت خرید بالایی برخوردارند؛
- مقطعی بودن برنامه‏‎های مسکن و عدم وجود‎یک برنامه ریزی جامع مسکن با توجه به برنامه‎های کلان توسعه؛
- رشد سریع جمعیت و افزایش شهر نشینان (نرخ رشد سالانه جمعیت در بیشتر کشورهای در حال توسعه 4 - 2 درصد است. نتیجه چنین رشد بالایی کمبود مزمن مسکن به ویژه در محدوده‏‎های شهری است)؛
- مغایرت استانداردهای رایج با توان مالی و خصوصیات اجتماعی و فرهنگی مردم؛
- نارسایی مقررات و آیین نامه‏‎های مربوط به مسکن و ساختمان وناکارآمدی سیستم‎های پشتیبانی؛
- فقدان نهادهای سرمایه گذاری مسکن و ساختمان و حضور نداشتن این بخش در بازار سرمایه؛
- انحراف سرمایه‏‎ها از بخش تولیدی مسکن به بخش خدماتی (خرید وفروش مجدد) مسکن به دلیل افزایش قیمت‎ها (سود‎یا بازده سرمایه) در این بخش؛

ب) مشکلات خاص
بخش مسکن متشکل از زیر بخش‎هایی است که هر‎یک مستقلاً ویژگی‎ها و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگی بین آن‎ها و وجود اشکال و نقص در هر‏‎یک از عناصر به وجود آورنده مسکن باعث می شود که کل بخش هماهنگی و انسجام خود را از دست داده و عملکرد آن کاهش‎یابد. زیر بخش‎های مورد بحث در این قسمت عبارت اند از:
1) زمین: مشکل کمبود زمین لازم برای توسعه شهری و ایجاد واحدهای مسکونی جدید در اغلب شهرهای دنیا‎یکی از مشکلات اساسی است. این مسئله باعث تجاوز به زمین‎های کشاورزی‎یا ساخت وساز در مناطقی که در معرض خطرات طبیعی هستند می شود.
2) مصالح ساختمانی: کمبود مصالح ساختمانی و نداشتن استانداردهای لازم در ارتباط با تولید مصالح ساختمانی.
‏3) منابع اعتباری و مالی: فقدان تسهیلات کافی با شرایط مناسب برای گروه‎های کم درآمد و بعضاً دسترسی نداشتن گروه‎های کم درآمد به این تسهیلات و توزیع نا متناسب اعتبارات دولتی بین گروه‎های مختلف درآمدی از مشکلات دیگراست. با توجه به این که تهیه واحدهای مسکونی کامل حتی با پایین ترین قیمت‎ها خارج از توان بیشتر خانواده‎های کم درآمد و نیازمند به مسکن است و این حقیقت که اکثر نیازمندان به مسکن را این گروه‎های در آمدی تشکیل می دهند تأمین منابع اعتباری و مالی مشکل عمده تری محسوب می شود. ‏
4) نیروی انسانی: کمبود نیروی انسانی متخصص و نیمه متخصص در امر مسکن، توزیع نامتناسب آنان در مناطق مختلف و تمرکز و تجمع ایشان در مراکز شهری بزرگ، به خصوص پایتخت و بعضاً عدم استفاده به جا و مناسب از نیروهای متخصص. ‏
5) فن آوری ساخت: حاکم بودن رفتار سنتی، فقدان الگوی ساخت مرتبط با نیازها و امکانات، کمبود نیروی انسانی متخصص جهت استفاده از فنون و ماشین آلات پیشرفته ساختمانی، کمبود ماشین آلات و کارگاه‎های تولید آلات و ادوات ساختمانی و عدم کاربرد صحیح فن آوری در امر تهیه مسکن باعث کاهش ساخت هرچه بیش تر مسکن می شود.
6) مدیریت و اجرا: ناهماهنگی بین سازمان‎ها و نهاد‎های مرتبط با مسکن، ضعف بنیه مالی و فنی شهرداری‎ها، نظام غیر مدون ساختمانی، معماری، شهرسازی و تأسیساتی، فقدان ضوابط و استانداردها و چهارچوب‎های مطالعاتی اولیه که در قالب آن‎ها طرح‎ها ریخته شده و باید با خصوصیات محلی هماهنگ شوند. ‏

‏منابع
دلال پور، محمدرضا؛ برنامه ریزی مسکن؛ تهران: انتشارات سمت؛ 1379‏
مخبر، عباس‎؛ ابعاد اجتماعی مسکن؛ ترجمه مرکز مدارک اقتصادی - اجتماعی؛ تهران: انتشارات سازمان برنامه و بودجه؛ 1363‏
مرکز آمار ایران؛ نتایج آمارگیری از قیمت و اجاره مسکن در شهرهای منتخب؛ 1381
رفیعی، مینو؛ مسکن و درآمد در تهران (گذشته _ حال _ آینده)؛ مرکز تحقیقات شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی؛ 1368‏
آقاسی، رضوان؛ تحلیل جغرافیایی مسکن در تهران؛ پایان نامه دکتری دانشگاه آزاد اسلامی؛ 1372‏
رسولی، محمد؛ مسکن و استانداردهای مربوطه جهت دستیابی به الگوی بهینه، مجموعه مقالات اولین سمینار سیاست‎های توسعه مسکن در ایران؛ وزارت مسکن و شهرسازی؛ 1373‏
اصل سی و ‏‎یک قانون اساسی جمهوری اسلامی ‏‎ایران دسترسی به مسکن مناسب را حق هر خانواده ایرانی عنوان داشته است. ‏


تاریخ انتشار در سایت: ۲۳ فروردین ۱۳۸۹
منبع: / روزنامه / رسالت ۱۳۸۹/۰۱/۲۲
نقش ها
نویسنده : لیلا نعمتی
عناوین
رسته: 0